精準地價與自動估價系統 | 全台民宿旅館情報網
![精準地價與自動估價系統](https://i.imgur.com/ku3ZN8t.jpg)
2016年11月10日—所稱自動估價系統,指應用計量模型,藉助電腦運算,查估多數量不動產價格。其方法首先蒐集交易實例(即樣本),再以交易實例建立計量模型,最後以計量模型推 ...
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據2016年11月3日自由時報刊載,內政部研擬以實價大量查估運算而得之「精準地價」,取代現行公告地價、公告土地現值,以回歸市場機制。換言之,採行自動估價系統(Automated Valuation Model,簡稱AVM)進行不動產估價作業,更精準反應市價,減少人為控制因素。
所稱自動估價系統,指應用計量模型,藉助電腦運算,查估多數量不動產價格。其方法首先蒐集交易實例(即樣本),再以交易實例建立計量模型,最後以計量模型推估不動產價格。
採行運用自動估價系統之困難如下:
(一)樣本數太少:雖然現行內政部已實施不動產交易實價登錄制度,但有些地方交易不熱絡,缺乏實例資料。另外,內政部之實價登錄資料,未盡詳細,有的變數資料缺乏,致應用效果受限。
(二)異質性太大:不動產之異質性愈大,AVM愈難應用。公寓大樓應用效果最佳,其次為透天房屋,再次為純土地,特殊產品(如百貨公司、醫院、旅館等)最難應用。
(三)影響因子太多:影響不動產價格之因子很多,建立模型時,將選擇一些影響因子,捨棄另一些影響因子。如果捨棄者為主要影響因子,則計量模型之解釋能力將變差。另外,有的影響因子難以量化造成應用困難。
綜上,實施精準地價及推動自動估價系統,還有一段很長的路要走。
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